상가건물임대차보호법- 임대료와 보증금(3/7)

상가 운영의 핵심 요소- 임대료와 보증금. 법적 기준과 임차인 보호 방안을 쉽게 설명하였습니다. 계약 전 반드시 확인하세요!

---

제5조(보증금의 회수) ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

---

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

---

시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

---

1. 임대료- 단순한 숫자가 아니다.

상가 임대차 계약에서 가장 먼저 마주하게 되는 숫자, 바로 ‘임대료’입니다. 임대료는 단순히 매달 지불하는 돈 이상의 의미를 갖습니다. 사업의 고정비를 결정짓는 요소이자, 임차인의 수익 구조에 큰 영향을 주는 핵심 변수입니다. 법에서는 이 임대료가 일방적으로 오르지 않도록 일정한 기준을 두고 있습니다. 일정 기간 동안 임대료를 지나치게 인상할 수 없도록 제한함으로써, 임차인이 예측 가능한 환경에서 사업을 이어갈 수 있도록 돕고 있습니다. 하지만 현실에서는 임대료 인상을 둘러싼 갈등이 여전히 자주 발생합니다. 임대인이 일방적으로 인상안을 제시하거나, 반대로 임차인이 매출 감소 등을 이유로 인하를 요구하는 경우가 많습니다. 이럴 때는 감정적인 대응보다는, 계약서에 명시된 조건과 관련 법률을 바탕으로 대화하는 것이 필요합니다. 특히 갱신요구권이 적용되는 기간 동안에는 임대료 인상률이 제한되므로, 이를 충분히 숙지하고 활용하셔야 합니다.(갱신요구권에 관해서는 상가임대차보호법 6편에서 자세하게 다룹니다.)

상가건물임대차보호법- 임대료와 보증금

2. 보증금- 담보 그 이상의 의미

보증금은 임대차 계약의 중요한 요소 중 하나로, 단순히 ‘돌려받아야 하는 돈’ 그 이상의 의미를 가집니다. 임대인 입장에서는 건물에 대한 손해를 방지하기 위한 장치이며, 임차인 입장에서는 신뢰를 바탕으로 맡겨두는 자산입니다. 그런데도 임대차 종료 시 보증금 반환 문제로 다툼이 발생하는 경우가 적지 않습니다. 상가건물임대차보호법은 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 보증금을 보호해 주는 장치를 마련하고 있습니다. 이는 단순한 관행이 아니라, 법적 권리로 작용합니다. 예를 들어, 일정 금액 이하의 보증금을 지급한 임차인은 법의 보호를 받게 되며, 건물주가 임의로 이를 유보하거나 손해배상 명목으로 삭감하는 행위는 제한됩니다. 다만 현실에서는 원상복구 문제나 체납 임대료 등이 얽혀 쉽게 해결되지 않으므로, 계약 체결 시부터 명확한 약정을 남기는 것이 중요합니다.

2025.04.03 - [부동산 일반/상가건물임대차보호법] - 상가건물임대차보호법- 사업자등록과 확정일자(2/7)

상가건물임대차보호법- 사업자등록과 확정일자(2/7)

임대료- 단순한 숫자가 아니다.

3. 합리적인 계약이 지속 가능성을 만든다.

상가 운영이 안정되기 위해서는 계약이 공정하고 합리적이어야 합니다. 임대료와 보증금은 그 계약의 중심에 있는 핵심 항목이며, 이를 둘러싼 갈등은 사업의 지속 가능성까지 위협할 수 있습니다. 임대인은 수익을 보장받고, 임차인은 예측 가능한 비용 안에서 사업을 운영할 수 있어야 서로 윈윈할 수 있는 관계가 유지됩니다. 법은 그 중간을 조율하는 장치로 기능합니다. 상가건물임대차보호법이 정한 기준은 단순한 규제가 아니라, 상가 생태계를 건강하게 유지하기 위한 최소한의 질서입니다. 실제 계약에 앞서 법적 기준을 이해하고, 임대인과 임차인이 서로의 입장을 고려하는 것이 가장 좋은 출발점이 될 것입니다. 명확하고 공정한 조건 위에서 맺어진 계약은 사업의 기초를 탄탄히 다져주는 기둥이 되어줄 수 있습니다.

2025.04.01 - [부동산 일반/상가건물임대차보호법] - 상가건물임대차보호법- 목적과 취지(1/7)

상가건물임대차보호법- 목적과 취지(1/7)

보증금- 담보 그 이상의 의미