제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조 제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.
제5조(보증금의 회수) ② 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
1. 사업자등록으로 대항력 확보
상가를 임차해 장사를 시작했다면, 가장 중요한 것은 안정적인 영업 환경을 확보하는 것입니다. 하지만 예기치 않게 건물주가 바뀌거나 건물이 매각될 경우, 기존 계약이 유지되지 않는다면 큰 혼란이 생길 수 있습니다. 이를 방지하기 위한 법적 장치가 바로 ‘대항력’입니다. 대항력을 갖춘 임차인은 건물주가 변경되더라도 기존 계약 조건을 유지할 수 있어, 갑작스러운 퇴거 위험을 줄일 수 있습니다. 그러나 대항력을 인정받기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 합니다. 계약서 작성만으로는 충분하지 않으며, 임차인은 상가를 실제로 사용하고 있으며, 사업자등록이 완료된 상태여야 합니다. 특히 사업자등록을 지연하거나 주소를 잘못 기재하면 대항력을 확보하지 못할 가능성이 있습니다. 따라서 계약 체결 후 바로 사업자등록을 완료하고, 필요시 건물주와 확인하는 것이 중요합니다.
2. 반드시 확정일자를 받아야 한다.
임대차 계약서를 작성했다고 해서 법적으로 완벽하게 보호받을 수 있는 것은 아닙니다. 계약서가 법적 효력을 가지려면 ‘확정일자’를 받아 두는 것이 중요합니다. 확정일자는 계약 체결 날짜를 공식적으로 인정받는 절차로, 임차인의 권리를 보다 확실하게 보호하는 역할을 합니다. 확정일자를 받는 과정은 간단합니다. 계약서를 작성한 후 주민센터나 등기소를 방문하여 확정일자를 부여받으면 됩니다. 이 절차를 통해 계약이 법적으로 명확하게 증명되며, 경매나 건물 소유권 변경 등의 상황에서도 임차인의 권리가 보장됩니다. 하지만 확정일자는 받은 날짜를 기준으로 효력이 발생하기 때문에, 계약 체결 직후 가능한 한 빨리 등록하는 것이 안전합니다. 이를 놓치면 보증금 반환이나 우선변제권 행사 시 불이익을 받을 수 있습니다.
3. 사업자등록과 확정일자로 우선변제권 확보
임차인에게 보증금은 단순한 계약금이 아니라, 사업 운영을 위해 반드시 보호해야 할 중요한 자산입니다. 그런데 만약 건물주가 경제적으로 어려워지거나 건물이 경매로 넘어가게 된다면, 임차인은 보증금을 온전히 돌려받을 수 있을까요? 이런 위험을 막아주는 것이 ‘우선변제권’입니다. 우선변제권을 확보하면, 건물이 경매로 처분될 경우 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 이 권리를 행사하려면 법적으로 필요한 절차를 밟아야 합니다. 우선 대항력을 갖춘 상태(사업자등록)에서 확정일자를 받아야 하며, 이를 통해 임차인의 변제 순위가 정해집니다. 만약 확정일자가 없거나 신청이 늦어지면 후순위로 밀려 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수도 있습니다.
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