부동산 상승론자와 하락론자를 바라보는 시각

1. 부동산 상승론자와 하락론자

 

  부동산 전문가들은 다양한 기준과 분석으로 현재의 부동산 시장을 해석하고, 가격 전망을 내놓습니다. 대한민국의 왜곡된 주택시장 가격만큼이나 이러한 전문가들을 바라보는 시선도 매우 왜곡되어있음을 우리는 쉽게 발견할 수 있습니다. 이른바 전문가를 부동산 상승론자와 하락론자로 나누는 것입니다. 전문가가 출연한 TV뉴스나 유튜브 댓글을 살펴보면, 대부분의 댓글은 방송 내용과는 상관없는 경우가 많습니다. 전문가를 상승론자와 하락론자로 미리 나누어 놓고, 자신의 취향에 따라 긍정 부정의 댓글을 쏟아내곤 합니다.  "고장난 시계도 하루 두 번은 정확하게 맞춘다. " 고 하지 않던가요? 이러한 전문가들도 사이클에 따라서 맞추는 시기가 도래할 것입니다. 
  실수요자 입장에서는 자신이 원하는대로 앵무새처럼 반복적으로 말해주는 반쪽 전문가의 견해를  계속 듣고 있어서는 곤란합니다. 면밀하게 시장의 움직임을 분석하고, 장기적인 계획을 가지고 시장에 대처해야 합니다. 앞으로 부동산 가격이 어떠한 변화를 맞을지는 솔직히 아무도 모릅니다. 정책에 따라 1~2년 뒤도 예상을 못하는데, 10~20년 뒤를 어떻게 알 수 있겠습니까? 우리가 해야할 일은 상승론자와 하락론자의 근거가 무엇인지 살펴보고 우리가 스스로 선택하는 것입니다. 부동산 가격은 지역에 다라 다르기도 하고, 같은 지역이라도 각각의 부동산 물건에 따라 개별적인 가격을 형성하는 특징을 가지고 있습니다. 그럼에도 불구하고 시장의 대략적인 흐름을 살펴볼 필요가 있습니다. 대표적인 상승론자와 하락론자의 2025년 현재(2월) 논거를 단순하고 명료하게 요약하면 다음과 같습니다.

 

2. 상승론자의 논거: 서울 주택 공급 부족과 저금리 기조

 

  상승론자들은 서울을 중심으로 한 주택 공급 부족을 가장 중요한 요인으로 꼽습니다. 서울은 인구 밀집도가 높은 지역으로, 신규 아파트 공급이 제한적인 상황입니다. 특히, 재건축·재개발 규제가 지속되면서 기존 주택을 대체할 신규 공급이 원활하지 않은 점이 가격 상승의 원인으로 작용하고 있습니다. 공급이 제한적인 상황에서 실수요가 꾸준히 유지된다면, 주택 가격은 하락보다는 상승할 가능성이 크다는 것이 상승론자들의 주장입니다.

  또한, 저금리 기조와 정부의 정책적 지원도 주택 가격을 지지하는 요소로 작용한다고 봅니다. 금리가 낮아지면 대출 부담이 줄어들고, 이에 따라 주택 구매력이 상승할 수 있습니다. 특히, 정부가 청년·신혼부부 대상의 주택 구입 지원을 강화하고 있으며, 특정 지역에 대한 주택 공급 확대 정책을 내놓고 있어 이러한 흐름이 지속될 경우 가격이 쉽게 하락하지 않을 것이라는 전망입니다.

 

3. 하락론자의 논거: 전세 대출 한도 조정과 경기 둔화

 

  하락론자들은 전세 대출 한도 조정과 미분양 증가, 경기 둔화를 이유로 주택 가격이 하락할 가능성이 높다고 보고 있습니다. 최근 정부는 전세 대출 규제를 강화하며 대출 한도를 줄이는 방향으로 정책을 조정하고 있습니다. 이는 전세 수요를 줄이고, 매매 시장에서도 대출을 통한 자금 조달이 어려워지는 결과를 초래할 수 있습니다. 특히, 전세 자금이 줄어들면 갭투자 수요도 감소할 가능성이 커지며, 이는 주택 가격 하락의 원인으로 작용할 수 있습니다.

  또한, 미분양 증가와 경기 둔화도 주택 가격에 부정적인 영향을 미칠 요소로 지적됩니다. 지방을 중심으로 미분양 물량이 증가하고 있으며, 이는 공급 과잉 우려를 불러일으키고 있습니다. 서울과 수도권에서는 아직 미분양 문제가 심각하지 않지만, 지방에서 시작된 미분양 증가가 점차 전국적으로 확산될 경우 이는 매매 시장에도 영향을 줄 수 있습니다. 게다가 경제 성장 둔화와 고용 불안정이 지속되면 가계의 주택 구매력이 낮아지고, 이는 장기적으로 주택 가격 하락을 유도할 수 있습니다.

 

4. 공통된 의견: 주택 시장 양극화 심화와 상업 부동산의 부정적 전망

 

  흥미로운 점은 상승론자와 하락론자가 일부 핵심 사안에서는 의견을 같이한다는 점입니다. 양측 모두 주택 시장의 양극화가 더욱 심해질 것이라는 점에 동의하고 있습니다. 수도권과 인기 지역의 주택 가격은 비교적 견조하게 유지되겠지만, 수도권 외곽 및 지방에서는 가격 조정이 불가피할 것으로 예상됩니다. 결국, 특정 지역의 수요는 지속적으로 유지되지만, 그렇지 않은 지역에서는 공급 과잉으로 인해 가격이 하락할 가능성이 높다는 것입니다.

  또한, 상업 부동산 시장에 대한 전망도 부정적입니다. 코로나19 이후 비대면 소비가 증가하면서 오프라인 상권이 위축되었고, 이는 상업용 부동산의 수익성을 악화시키고 있습니다. 금리 인상으로 인해 상업 부동산 투자자들의 대출 부담이 커진 점도 부정적인 요소로 작용하고 있습니다. 이에 따라 오피스, 상가 등의 부동산 시장은 당분간 어려운 흐름을 이어갈 가능성이 크다는 점에서 양측 모두 의견이 일치하고 있습니다.

5. 시장의 변동성을 고려한 신중한 접근 필요

 

  이처럼 상승론과 하락론은 각자의 논거를 바탕으로 주택 시장을 전망하고 있습니다. 그러나 한 가지 분명한 점은, 주택 시장이 단순한 일방향적인 흐름을 보이지 않을 것이라는 것입니다. 특정 지역과 특정 유형의 주택은 강세를 보일 수 있지만, 다른 지역에서는 가격 조정이 나타날 가능성이 큽니다. 따라서 실수요자들은 단기적인 시장 흐름에 휩쓸리기보다는, 자신의 재정 상황과 거주 목적에 맞는 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 과도한 대출을 동반한 무리한 주택 구매는 지양하고, 장기적인 관점에서 안정적인 주거 환경을 선택하는 것이 바람직할 것입니다.

  제한적이지만 주변사람들을 보면, 물건이나 생활용품을 살 때는 꼼꼼하게 모든걸 다 따져보고 사는 사람들도,  부동산에 관한 의사결정을 내릴 때는 과감하게 지르고 보는 경향이 있습니다. 모든 선택은 의사결정자 본인의 몫이고, 모든 결과도 본인이 받아들여야 합니다. 이른바 영끌이라고 불리는 한 번의 과감한  잘못된 의사결정으로 되돌이킬 수 없는 미래를 만들지 않았으면 합니다.