상가건물임대차보호법- 권리금 보호(4/7)

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제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

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제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

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1. 상가 권리금- 법으로 보호받을 수 있다.

상가 임대차 계약에서 ‘권리금’은 단순한 비용이 아닌, 임차인이 쌓아온 사업 가치의 총합입니다. 인테리어, 단골 고객, 유동 인구에 따른 위치 프리미엄 등 눈에 보이지 않는 이익이 권리금이라는 이름으로 거래됩니다. 과거에는 이 권리금이 법적으로 보호되지 않아 분쟁이 빈번했지만, 현재는 상가건물임대차보호법에 따라 일정한 요건을 충족할 경우 임차인의 권리금 회수 기회가 보장됩니다. 특히, 계약 갱신 요구권이 있는 임차인은 계약 만료 전에 새 임차인을 주선해 권리금을 받을 수 있습니다. 이때 정당한 절차를 따르기만 하면 건물주는 이를 부당하게 막을 수 없습니다. 권리금 보호 조항은 자영업자와 소상공인의 사업 연속성을 지키기 위한 핵심 제도인 만큼, 내용을 정확히 알고 준비하는 것이 매우 중요합니다.

상가 권리금- 법으로 보호받을 수 있다.

2. 건물주의 권리금 방해 행위

회수 과정에서 발생하는 대표적인 갈등은 건물주의 부당한 개입입니다. 예를 들어, 새 임차인이 적절한 조건으로 입주하려는 상황에서 건물주가 일방적으로 거부하거나, 임대료를 과도하게 인상해 권리금 거래를 어렵게 만들면 이는 명백한 법 위반 행위가 될 수 있습니다. 상가건물임대차보호법은 건물주가 정당한 이유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것을 금지하고 있으며, 이를 어길 경우 손해배상 청구의 대상이 될 수 있습니다. 정당한 권리금 회수를 위해서는 임차인이 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 적법한 절차에 따라 건물주에게 권리금 양도 계획을 통지해야 합니다. 이 과정에서 서면 통지나 내용증명 등을 활용하면 분쟁 발생 시 법적 입증에 도움이 됩니다. 권리금 보호는 말로만 되는 것이 아니라, 절차와 증거가 뒷받침되어야 한다는 점도 기억해두어야 합니다.

권리금 분쟁- 대응 방법

3. 권리금 분쟁- 대응 방법

만약 건물주의 부당한 개입으로 권리금을 회수하지 못했다면 어떻게 해야 할까요? 가장 먼저 고려할 수 있는 대응은 법원에 손해배상을 청구하는 것입니다. 이때 핵심 쟁점은 “권리금 회수 기회가 실제로 있었는가”와 “건물주의 방해가 정당했는가”입니다. 임차인이 이 두 가지를 입증할 수 있다면, 권리금 상당액을 손해배상으로 받을 가능성이 높습니다. 권리금 분쟁은 감정적으로 흐르기 쉬운 문제이지만, 중요한 것은 차분한 대응입니다. 계약 종료 전에는 반드시 새 임차인과의 협의 내용을 문서로 남기고, 건물주와의 모든 통신은 이메일이나 내용증명으로 진행하는 것이 좋습니다. 상황이 복잡하다면 상가임대차분쟁조정위원회나 변호사 등의 전문가 도움을 받아 분쟁을 예방하는 것도 좋은 방법입니다. 사업의 마지막 순간까지 권리를 지키는 것이야말로 진짜 ‘장사의 마무리’일 수 있습니다.

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