전세제도 법적 허점, 정부가 방조범이다.

1. "이사날 반나절 공백"의 위험

 
  대한민국 전세제도에는 치명적인 법적 허점이 있습니다. 대표적인 것이 이사 당일 발생하는 ‘반나절 공백’ 문제입니다. 전세 세입자는 기존 집에서 전출한 후 새로운 집으로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 법적으로 보호를 받을 수 있습니다. 하지만 이 과정에서 전출과 전입 사이의 짧은 시간 동안 법적 보호를 받지 못하는 상태가 됩니다. 이 사이에 임대인이 근저당을 설정하거나, 주택을 매도하면 세입자는 우선변제권을 잃고 보증금을 돌려받지 못할 위험에 처합니다. 갭투자자나 악성 임대인들은 이를 악용해 전세보증금을 돌려주지 않는 수법을 사용하고 있습니다. 이 문제가 꾸준히 제기되었지만, 정부는 방치하며 세입자를 위험에 내몰고 있습니다.
  해결책은 간단합니다. 첫째, 전출 후 일정 기간(예: 24시간) 대항력을 유지하는 ‘유예 기간’을 도입해야 합니다. 둘째, 전입신고 즉시 법적 보호를 받을 수 있도록 제도를 강화해야 합니다. 전입신고만으로 대항력이 인정된다면 ‘반나절 공백’ 문제를 원천 차단할 수 있습니다. 이러한 개선은 법 개정만으로도 가능합니다. 그러나 정부는 문제를 알면서도 나서지 않습니다. 결국, 정부의 방치는 수많은 세입자의 피해로 이어지고 있습니다.

국토교통부 로고

2. 전세대출, 임차인만 고통 받는다

 
  정부는 전세제도의 근본적 문제 해결 대신, 전세대출을 확대하는 방식으로 시장을 유지해 왔습니다. 하지만 이는 임차인의 부담만 키우는 결과를 초래했습니다. 전세대출이 쉬워지면서 세입자들은 더 많은 돈을 빌려야 했고, 이는 전세가격 상승을 초래했습니다. 전세가격 상승은 다시 집값 상승으로 이어지면서 임차인의 주거비 부담을 더욱 키웠습니다. 정부는 ‘서민 주거 안정을 위한 지원’이라는 명목으로 전세대출을 확대했지만, 이는 전세시장 유지를 위한 임시방편에 불과했습니다. 주택 공급 부족 상황에서 대출 확대는 결국 임대인에게만 유리한 정책이 되고 말았습니다. 전세대출이 임차인을 위한 정책이라면, 왜 점점 더 많은 임차인이 부담을 호소하는 것일까요? 결국, 전세대출은 서민을 위한 것이 아니라 전세제도를 유지하기 위한 방편일 뿐입니다.

 

3. 전세사기와 '빌라왕', 정부의 무책임한 방관

 
  최근 연이어 발생한 전세사기와 ‘빌라왕’ 사건은 단순한 개인의 문제라기보다, 정부의 부실한 정책과 감독 부재로 인해 발생한 구조적 문제입니다. 전세사기의 주요 원인은 갭투자, 임대인의 과도한 레버리지 활용, 허술한 감정평가 시스템 등 구조적인 문제입니다. 특히 임대인이 전세보증금을 이용해 다수의 주택을 매입하는 과정에서, 정부는 이를 방치했습니다.
정부는 뒤늦게 전세사기 특별법을 시행했지만, 이미 피해를 본 세입자들에게는 실질적인 해결책이 되지 못했습니다. 정부가 사전 예방보다는 사후 대책에 집중한 결과, 피해자는 계속해서 늘어나고 있습니다. 전세사기 피해는 개인의 실수가 아니라, 정부의 무책임한 정책이 만든 결과입니다. 정부가 제대로 감시·감독을 했더라면 충분히 막을 수 있던 문제입니다. 하지만 정부는 이를 방치했고, 그 피해는 고스란히 서민들에게 돌아갔습니다.
  전세제도의 문제는 하루이틀 된 것이 아닙니다. 반나절 공백, 전세대출 부작용, 전세사기까지 대한민국의 전세제도는 수많은 허점을 안고 있습니다. 하지만 정부는 이를 알면서도 적극적으로 개선하려 하지 않습니다. 전세대출 구조 개선, 보증금 반환 절차 강화, 임차권 보호 장치 마련이 시급하지만, 정부는 임시방편으로 일관하고 있습니다. 결국, 대한민국의 전세제도 문제는 단순한 시장 문제가 아니라, 정부가 만든 구조적 문제입니다. 정부가 책임을 회피하는 한, 전세로 인한 피해는 계속될 것입니다. 정부는 더 이상 방치하지 말고, 실질적인 해결책을 마련해야 합니다.