담보신탁 전세사기 주의!

1. 담보신탁이란?

담보 신탁은 주택 소유권을 신탁 회사에 넘기고, 그 대가로 대출을 받는 방식입니다. 일반적인 근저당 설정보다 대출 한도가 높아 부동산 소유주들이 자주 이용합니다. 하지만 이 과정에서 소유권뿐 아니라 임대차 계약 권한까지 신탁 회사에 넘기는 경우가 많습니다. 즉, 원래 집주인은 신탁 회사나 은행의 동의 없이 세입자와 계약을 체결할 수 없습니다. 문제는 일부 집주인이나 중개업자가 이 사실을 숨기고 세입자와 계약을 맺는 경우입니다. 위조된 동의서를 제시하거나, 아예 동의 절차를 생략해 세입자를 속이는 사례가 빈번히 발생하고 있습니다. 결국 세입자는 보증금을 잃고, 대항력도 인정받지 못해 쫓겨나는 상황에 처하게 됩니다. 최근 전세 사기가 다시 기승을 부리고 있습니다. 특히, ‘담보신탁’을 악용한 사례가 늘어나며 세입자들이 큰 피해를 보고 있는데요. 서울의 한 오피스텔에서는 약 30세대가 신탁 회사 동의 없이 계약을 체결했다가 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨날 위기에 처했습니다.

2. 담보신탁- 전세사기 피해 사례

서울의 한 오피스텔 사례를 살펴보면, 세입자들은 중개업자로부터 “문제없다”는 설명과 함께 조작된 동의서를 받았습니다. 하지만 실제로는 신탁 회사와 은행의 동의가 없었고, 계약 자체가 무효로 처리되었습니다. 은행은 대출금 회수를 위해 주택 처분을 요구했고, 세입자들은 보증금을 돌려받지 못한 채 퇴거 위기에 몰렸습니다. 더 충격적인 건, 이를 주도한 중개업자가 잠적했다는 점입니다. 이처럼 담보 신탁 전세 사기는 세입자가 법적 보호를 받기 어려운 구조로 이루어집니다. 특히, 신탁 등기가 된 부동산은 계약 전 꼼꼼한 확인이 필수입니다. 개인적으로 등기부등본에 '신탁'이라는 단어가 뜨면 다른 물건으로 계약하시는 것을 강력하게 추천드립니다. 물론 공인중개사까지 가담하여 능동적으로 사기 치는 경우도 있지만, 공인중개사까지 속이고 임대인이 직접 사기 치는 경우도 있어서 작정하고 사기 치면, 부동산 거래가 익숙하지 않은 개인은 함정에 빠져들 수 있습니다. 공인중개사에게도 임대인의 정보를 열람할 수 있는 권한이 법적으로 부여되어있지 않아 한계가 있는 것이 현실입니다. 

3. 계약 시 반드시 확인해야 할 3가지

1. 등기부 등본 확인
   등기부 등본에 ‘신탁’이라는 단어가 있다면 즉시 경계해야 합니다. 신탁 등기는 부동산의 소유권이 신탁 회사에 넘어갔음을 뜻하므로, 임대차 계약 권한이 누구에게 있는지 확인이 필요합니다.
2. 신탁 원부 열람
   신탁 등기가 확인되면, 등기소에서 신탁 원부를 떼어보세요. 신탁 원부에는 임대차 계약 권한, 대출 규모, 은행의 동의 여부 등 중요한 정보가 담겨 있습니다. 해석이 어렵다면 신탁 원부에 적힌 담당자에게 직접 연락해 확인하세요. 
3. 전세 보증 보험 가입 가능 여부
   전세 보증 보험 가입이 가능한지 확인하는 것도 중요합니다. 신탁 등기 부동산은 보증 보험 가입이 거절될 가능성이 높습니다. 만약 가입이 불가능하다면, 계약을 피하는 것이 안전합니다.

최근 신탁 등기 부동산의 임대인이 신탁 원부를 의무적으로 제시하도록 하는 법안이 논의되고 있지만, 아직 시행 전이므로 개인적인 주의가 필요합니다. 담보 신탁 전세 사기는 세입자가 알지 못하는 복잡한 구조를 악용한 사기입니다. 등기부 등본과 신탁 원부를 꼼꼼히 확인하고, 전세 보증 보험 가입 여부를 점검하면 피해를 줄일 수 있습니다. 부동산 계약은 큰돈이 오가는 만큼, 철저한 준비와 확인이 필수입니다.

 

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