서울 오피스 공실 위기- 이중 침체의 원인과 전망
서울의 오피스 시장이 심각한 공실 위기에 직면하고 있습니다. 경기 침체와 높은 임대료가 맞물리며 기업들이 사무실을 떠나고, 새로 준공된 대형 오피스 빌딩들은 입주자를 찾지 못해 텅 비어 있습니다. 이 글에서는 서울 오피스 공실률 상승의 원인, 지역별 상황, 그리고 앞으로의 전망을 자세히 살펴보겠습니다.
1. 서울 오피스 공실률- 3% 돌파
2025년 2월 기준, 서울 오피스 평균 공실률이 3%를 넘어섰습니다. 이는 2022년 5월 이후 처음으로, 경기 불황과 임대료 상승이 주요 원인으로 꼽힙니다. 특히 강남권은 공실률이 3.4%로, 1년 새 두 배나 급등했습니다. IT 스타트업이 밀집했던 강남에서는 기업들이 비용 절감을 위해 사무실을 축소하거나 다른 지역으로 이전하는 추세가 뚜렷합니다. 도심 권역(종로·광화문)은 3.04%, 여의도 권역은 2.41%로 역시 높은 공실률을 기록하고 있습니다. 이는 단순한 일시적 현상이 아니라, 공급 과잉과 수요 위축이 맞물린 구조적 문제로 분석됩니다.
2. 공급 과잉- 대형 오피스 빌딩의 준공 러시
저금리 시기에 자금 조달이 쉬웠던 부동산 개발사들은 서울 곳곳에 대형 오피스 빌딩을 경쟁적으로 건설했습니다. 하지만 최근 준공된 이들 건물은 입주 절벽에 부딪히고 있습니다. 예를 들어, 도봉구 창동의 ‘씨드큐브 창동’은 2023년 여름 준공 이후 1년 넘게 절반 가까이가 공실 상태입니다. 마곡 지역도 비슷한 상황입니다. 서울주택도시공사(SH)에 따르면, 강서구 마곡에는 2028년까지 110만 제곱미터의 오피스가 공급될 예정이지만, 이는 수요보다 60%나 많은 수준입니다. 가양동, 등촌동, 염창동 등에는 지식산업센터가 잇따라 들어서고 있지만, 이들은 부동산 업계에서 ‘부동산 PF 부실의 3대 폭탄’으로 불릴 만큼 리스크가 큰 상황입니다.
3. 미래 전망- 공실률 14%까지 치솟을 수도
서울의 3대 업무 지구(강남·여의도·도심)뿐 아니라, 세운 재정비 촉진 구역, 양동, 서울역 북부 역세권 등에서 2029년까지 약 55만 4천 평의 업무 시설이 추가로 공급될 예정입니다. 일부 전문가들은 이로 인해 서울 오피스 공실률이 14%까지 치솟을 수 있다고 경고합니다. 지자체들은 토지 용도 변경을 통해 오피스 중심의 개발을 주거·산업 복합 시설로 전환하려는 움직임을 보이고 있지만, 용도 변경은 쉽지 않고, 근본적으로 경기 회복 없이는 공실 문제를 해결하기 어렵다는 게 전문가들의 의견입니다.
4. 오피스 매물 급증- 시장의 한파
공실률 상승은 오피스 빌딩 매물 증가로 이어지고 있습니다. 현재 시장에 나온 상업용 오피스 빌딩의 평가 가치는 10조 원을 넘습니다. 판교 테크원(약 2조 원), 중구 오렌지 센터, 종로구 G1 오피스, 시그니처타워 등 1조 원 이상의 대형 매물이 줄을 잇고 있습니다. 그러나 경기 침체로 인해 이러한 대형 매물을 소화할 투자자가 많지 않습니다. 국민연금이나 우정사업본부 같은 기관 투자자들도 부동산 투자에 보수적인 태도를 보이며, 당분간 시장의 한파가 이어질 가능성이 높습니다. 서울 오피스 시장의 공실 위기는 단순한 부동산 문제 이상으로, 경제 전반의 침체를 반영합니다. 공급 과잉과 수요 감소라는 이중 침체를 극복하려면, 근본적으로 경기 회복과 기업들의 투자 심리 개선이 필요합니다. 부동산 투자자나 기업들은 향후 몇 년간 신중한 전략을 세워야 할 시점입니다.